Fortschreibung Wohnungsmarktprognose 2020
Im Zusammenhang mit der 2. Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK 2030) wurde 2018 erstmals eine Wohnungsmarktanalyse und -prognose für Eisenach erarbeitet. Wesentliche Datengrundlage hierfür war die 1. regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung des Thüringer Landesamts für Statistik. Diese Prognose sagte Eisenach für den Zeitraum bis 2035 eine insgesamt stabile Bevölkerungszahl voraus.
Die Vorausschau zur möglichen Bevölkerungsentwicklung Eisenachs bildete die Basis, um eine Prognose der Entwicklung der Haushalte (Haushaltsprognose) zu erstellen. Dies war wiederum die Grundlage für die Prognose des Wohnungsbedarfs.
Im Juli 2019 wurde mit der 1. regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung eine neue Prognose veröffentlicht. Die Voraussage der Einwohnerentwicklung hat sich für Eisenach nun deutlich verändert: Die Stadt wird vom Jahr 2018 an bis 2040 voraussichtlich einen Einwohnerrückgang von 9,1 Prozent erfahren. Die Prognose geht zwar von einer erhöhten Zuwanderung für Eisenach aus, jedoch wird die Stadt aufgrund des Sterbefallüberschusses zukünftig durchweg an Bevölkerung verlieren.
Angesichts dieses Richtungswechsels hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung war es erforderlich, auch die Haushaltsprognose für Eisenach und damit die Wohnungsmarktprognose fortzuschreiben.
Die Erarbeitung der Wohnungsmarktanalyse und -prognose erfolgte im Zeitraum von Januar bis Mai 2020 durch das IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Berlin, in Zusammenarbeit mit Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte, Leipzig. Die Zwischenergebnisse wurden am 8. Juli 2020 im Rahmen des Runden Tisches der Stadtentwicklung mit den Unternehmen der Eisenacher Wohnungswirtschaft vorgestellt, erörtert und diskutiert. Der Bericht wurde im Folgenden dem Stadtrat vorgelegt und – bedingt durch die Einschränkungen der Covid-19-Pandemie – unter Nutzung digitaler Informationsformate abgestimmt.
Inhalt und Überblick
Die Wohnungsmarktprognose beinhaltet viele aktualisierte Darstellungen, etwa
- zur Struktur und Entwicklung des Wohnungsangebots,
- der aktuellen Trends auf dem Wohnungsmarkt und beim Leerstand, insbesondere zur Bautätigkeit und Entwicklung des Wohnungsbestands,
- der Entwicklung von Wohnungsmieten und Immobilienpreisen und
- der Fortschreibung der Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose.
Die Fortschreibung der Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose wird zudem rückgekoppelt mit den bereits aus der ersten Wohnungsmarktprognose bekannten Handlungsfeldern
- Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern,
- Weiterentwicklung der Großwohnsiedlungen und
- Weiterentwicklung der kernstädtischen Altbaugebiete.
Ferner werden die Handlungsmöglichkeiten betrachtet, die sich im Rahmen der kommunalen Wohnungspolitik vor dem Hintergrund der veränderten Bevölkerungsprognose ergeben.
Unverändert bestehen bleiben die zielgruppenspezifischen Handlungsfelder, die in der ersten Wohnungsmarktanalyse näher betrachtet wurden: Wohnen für einkommensschwache Haushalte, Flüchtlinge im Wohnungsmarkt und Wohnen im Alter. In Bezug auf diese zuletzt genannten Themenfelder hat die Wohnungsmarktprognose 2018 (siehe unten) folglich weiterhin Bestand.
Als Fazit der Fortschreibung der Wohnungsmarktprognose Eisenach zur künftigen Entwicklung der Haushalte und des zusätzlichen Wohnungsbedarfs lässt sich in aller Kürze feststellen:
- Trotz rückläufiger Bevölkerungszahl steigt die Zahl der Haushaltebis 2035 aufgrund der weiter fortschreitenden Haushaltsverkleinerung leicht.
- Die Zahl der Zweipersonenhaushalte und insbesondere der Einpersonenhaushalte wird künftig spürbar zunehmen, die Zahl größerer Haushalte wird geringer.
- Aufgrund der Zunahme der Zahl der Haushalte besteht künftig zusätzlicher Wohnungsbedarf und aufgrund zusätzlicher qualitativer Nachfrage liegt der gesamte Neubaubedarf höher als die Zunahme der Haushalte.
- Zusätzlicher Wohnungsbedarf wird sich vorwiegend auf neue Wohnungen (in Mehrfamilienhäusern und in Ein- und Zweifamilienhäusern) und zu kleineren Teilen auf Wohnungen im vorhandenen Bestand richten.
- Der vorhandene Wohnungsleerstand wird bis 2035 ansteigen, aufgrund geplanter Bestandsreduzierungen voraussichtlich jedoch nur relativ geringfügig.
Wohnungsmarktprognose für die Stadt Eisenach 2018
Die Stadt Eisenach hat das IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH beauftragt, in Zusammenarbeit mit Tobias Jacobs (Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte) ein Gutachten "Wohnungsmarktprognose für die Stadt Eisenach" zu erarbeiten. Hintergrund für die Beauftragung des Gutachtens war, dass die Stadt Eisenach die Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) beabsichtigt und für die Bearbeitung von Vertiefungsbausteinen (unter anderem die Bausteine "Wohnraumbedarf" sowie "Leerstand, Baulücken und Brachflächen") Informationen zur aktuellen Wohnungsmarktentwicklung und zum künftigen Wohnungsbedarf benötigte. Weiterhin sollte der Wohnungsleerstand als Vorarbeit für den komplexen Baustein "Leerstand, Baulücken und Brachflächen" in der ISEK-Fortschreibung erfasst werden.
Im Ergebnis sollten Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsmarktprognose jeweils belastbare Aussagen treffen zu quantitativen und qualitativen Aspekten des Wohnens in Eisenach, unter anderem gestützt durch eine kontinuierlich angelegte systematische Leerstandserfassung. Zusätzlich sollten im Rahmen der Untersuchung Aussagen zum wohnungspolitischen Handlungsbedarf und zu Handlungsmöglichkeiten der Stadt Eisenach im Bereich Wohnen erarbeitet werden. Die Untersuchungsergebnisse sollten der Stadt Eisenach die Grundlagen bieten, den Handlungsbedarf für die zukünftige Stadtentwicklung abzuleiten und Maßnahmenvorschläge sowie Empfehlungen für Leitlinien in der Wohnraumentwicklung zu benennen.
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